Bouwmanager Vastgoedontwikkeling

Het stationsgebied van Hilversum staat de komende jaren voor een grote transformatie, onder meer door het bouwen van een ondergrondse fietsenstalling, een nieuw busstation, het (doen) realiseren van diverse (woning-)bouwblokken, het verleggen van de centrumring en het opnieuw inrichten van de openbare ruimte. De uitvoering is inmiddels gestart. Het nieuwe busstation is reeds gerealiseerd en de voorbereiding op de eerste vastgoedontwikkelingen zijn in volle gang. Het stationsgebied is in een programma gevat en wordt aangestuurd door een kernteam (dagelijkse aansturing) en een programmateam. Binnen het programma worden de diverse deelprojecten verder uitgewerkt en uitgevoerd.

Voor de vastgoedontwikkeling op en de fietsenstalling onder het Stationsplein wordt een bouwmanager gezocht.

Omschrijving van de casus

De eerste vastgoedontwikkeling in het Stationsgebied betreft het vastgoed op het Stationsplein. Hier komt een ondergrondse fietsenstalling én twee bouwblokken die daar bovenop worden gerealiseerd. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte.

Het betreft twee deelprojecten die apart in de markt worden gezet, maar gezien de gedeelde constructie nauw met elkaar zijn verbonden:

• Fietsenstalling: de fietsenstalling voor ca. 5.000 fietsen wordt volledig onder het Stationsplein gerealiseerd en ondergronds verbonden met het Stationsgebouw. De fietsenstalling wordt eigendom van ProRail en geëxploiteerd door NS. De ontwikkeling is dan ook een samenwerking met deze partijen. ProRail is daarbij gedelegeerd opdrachtgever van de gemeente voor de realisatie van de fietsenstalling. In samenwerking met ProRail is de opgave verwerkt in een UAV-GC contract. De aanbesteding is gestart, in het eerste kwartaal van 2027 worden de inschrijvingen verwacht. Doel is om daarna zo snel als mogelijk aan te vangen met de bouw. De locatie wordt daarvoor momenteel voorbereid.
• Bouwblokken 2 en 3: de bouwblokken 2 en 3 (van de in totaal 7 nieuwe gebouwen die in het Stationsgebied worden gerealiseerd) komen bovenop de hierboven genoemde fietsenstalling. In deze gebouwen komt een gemengd programma met ca 114 woningen, een hotel en kleinschalige bedrijvigheid, detailhandel en horeca. De opgave is met een gronduitgifte op de markt gebracht. Er is inmiddels een ontwikkelaar geselecteerd waarmee een koop- en ontwikkelovereenkomst is gesloten.

De twee deelprojecten worden door twee verschillende partijen ontwikkeld en gerealiseerd. Dé uitdaging in deze ontwikkeling zit in de (constructieve) samenhang tussen de deelprojecten. Er is in het voortraject veel aandacht besteed aan het beheersen van dit risico, onder andere:

• Contracteren van een ontwikkelaar voor de bouwblokken vóórdat de aanbesteding van de fietsenstalling is gestart. De constructieve uitgangspunten van het ontwerp van de bouwblokken is meegenomen in de aanbesteding van de fietsenstalling, welke vertaald moeten worden naar de constructieve oplossingen voor de Onderbouw. Denk hierbij aan verticale en horizontale belastingen, oplossen van stabiliteitsissues en maatvoeringaspecten;
• Inventarisatie van alle raakvlakken die ten gevolge van deze splitsing en samenvoeging is ontstaan. Er is per raakvlak een oplossingsrichting, een taak, een procesafspraak en een partij gedefinieerd waardoor dit raakvlak moet worden beheerst;
• Er zijn controle processen ingericht om samenwerking tussen de ontwikkelaar van de bouwblokken en de aannemer van de fietsenstalling te coördineren en te faciliteren;
• De gemeente stelt een onafhankelijk constructeur aan om ontwerp en realisatie van de deelprojecten te toetsen.

Doel van de opdracht is om deze ontwikkeling tot een succes te maken en het raakvlakrisico te beheersen. Resultaten zijn onder andere:

• Overeenstemming bij beide partijen over uitgewerkte constructieve ontwerpen, waarbij alle (veelal technische) raakvlakken voldoende geborgd zijn;
• Bij oplevering van de ruwbouw fietsenstalling, acceptatie van de gerealiseerde constructie door Locus;
• Toets aansluiting bouwblokken op constructie fietsenstalling;
• Goedkeuring van onafhankelijke constructeur op deelontwerpen, constructie fietsenstalling en constructie bouwblokken.

De opdracht richt zich op de aansturing/begeleiding van de gecontracteerde partijen. Daarvoor is het nodig om technisch-inhoudelijk een goede gesprekspartner te zijn. De opdracht gebeurt in nauwe samenwerking met programmamanager en het programmateam waar de benodigde interne (besluitvormings-)processen kunnen worden opgepakt.

Werkzaamheden

• Contractmanagement fietsenstalling: In samenwerking met ProRail aannemer fietsenstalling aansturen en belangen gemeente behartigen bij uitwerking en realisatie van de fietsenstalling;
• Contractmanagement bouwblokken: Procesbegeleiding ontwikkelaar bouwblokken bij verdere technische uitwerking en ontwikkeling van de bouwblokken 2 en 3;
• Begeleiden en borgen samenwerking en raakvlak tussen fietsenstalling en bouwblokken en openbare ruimte;
• Aanbesteden, selecteren en aansturen onafhankelijk constructeur bij het toetsen van ontwerpen en de controle van de bouw;
• Nauwe samenwerking met programmamanager, projectleiders en omgevingsmanager over uitvoering en raakvlakken met andere deelprojecten, interne processen en bestuurlijke besluitvorming;
• Halen en brengen van informatie, besluiten en keuzes van en naar het Programmateam;

Optioneel

In overleg kan de opdracht worden uitgebreid met een extra deelproject:

Voor de warmtevoorziening in het Stationsgebied wordt er een collectieve WKO aangelegd. Hiervoor is reeds een partij gecontracteerd. Het systeem wordt de komende periode verder uitgewerkt en gerealiseerd. De optionele aanvullende opdracht betreft de procesbegeleiding en het contractmanagement bij de uitwerking en realisatie van de WKO door de hiervoor reeds gecontracteerde partij.